Les services de votre architecte

L’état des lieux

Il est souhaitable de rencontrer un architecte en amont de votre projet. Même s'il n'est pas immédiat, vous pouvez engager des contacts qui vous seront forts utiles dans le futur, lors de l'achat d'un bien, par exemple. En effet, un architecte saura vous conseiller lors d'une visite avant achat (d'un terrain, d'une surface à rénover, etc.). Il saura rapidement cerner le potentiel d'un lieu, les contraintes administratives, la nature de l'intervention, voire estimer rapidement le budget approximatif des travaux. Par exemple, il peut s'agir de l'état de la structure d'un bâtiment, de l'emplacement d'un terrain, même constructible (en zone inondable, à proximité d'un monument historique, soumis à des contraintes de mitoyenneté fortes, etc.).

Votre terrain est-il constructible?

Pour le savoir, et avant de signer une promesse de vente, faites une demande de certificat d'urbanisme auprès de la mairie, attestant que le terrain est constructible. Celle-ci doit être adressée en quatre exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception. Le temps d'attente est de deux mois maximum (mais il est rare d'avoir la possibilité d'attendre cette procédure).

Dressez la liste des servitudes et contraintes administratives dont aura besoin l'architecte :

projets d'expropriation,
périmètre de rénovation,
règles d'alignement.

Renseignez-vous sur la liste des dispositions d'urbanisme concernant la construction (P.L.U., plan local d'urbanisme, ancien P.O.S., plan d'occupation des sols) :

densité de construction autorisée (coefficient d'occupation des sols),
hauteur et gabarit,
réglementations sur l'aspect extérieur (enduits, type de toiture, etc.),
destination et affectation de la construction (habitat, commercial, mixte, etc.),
implantation sur le site (voisinage, voirie),
autorisation de démolition (si c'est le cas),
classement dans un secteur particulier (secteurs protégés, réserves naturelles, parcs, sites classés, à moins de 500 mètres d'un monument historique, etc.),
plafond légal de densité (P.L.D.), soit le pourcentage maximum de surface de plancher dont la construction est autorisée par mètre carré de terrain. Mécanisme de nature fiscale, il consiste donc pour la collectivité publique à limiter la densité de construction. En cas de dépassement du P.L.D., le bénéficiaire de l'autorisation de construire est tenu à un versement compensatoire au Trésor Public pouvant avoisiner les 1 500 euros/m2 de surface créée.

Renseignez-vous pour savoir si votre terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient à votre projet :

droit de puisage et de passage,
contrainte de mitoyenneté,
servitude de vue sur les propriétés voisines,
limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage par un géomètre qualifié,
interdiction de construire : clause de « non aedificandi »
…

Assurez-vous que votre terrain est « techniquement » constructible :

vérification du sous-sol (service des carrières) : si votre certificat d'urbanisme vous informe que votre terrain est situé dans une zone à risques (sous-sol instable, zone inondable, etc.), votre dossier de demande de permis de construire devra être accompagné d'une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre (ces informations vous sont fournies par votre notaire). Cette condition n'est pas obligatoire sur l'ensemble du territoire français.
terrain viabilisé : raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, alimentation en électricité, gaz et téléphone.

Vérifiez que votre terrain est soumis ou non à la législation sur le défrichement

Renseignez-vous si votre terrain est soumis à une taxe locale d'équipement (T.L.E.). Valable pour les communes de plus de 10 000 habitants et dans certaines communes d'Île-de-France. Elle concerne les projets de construction, reconstruction et l'agrandissement de bâtiments de toute nature. en application de l'article 1585-A du code général des impôts.

Si votre terrain est inclus dans un lotissement, votre promesse de vente ou votre contrat de vente doit comporter :

une clause faisant état de l'existence d'un arrêté de la mairie indiquant que vous ne devez effectuer aucun versement à votre vendeur avant d'être en possession de cet arrêté,
le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires des charges concernant les parties communes. Où trouver ces informations ? Elles sont fournies par la DDASS (raccordement aux égouts), par la DDE ou la mairie (voirie), par la compagnie concessionnaire du lieu (alimentation en eau), par EDF ou GDF (électricité et gaz), par les opérateurs de téléphonie locaux, par la DDAF (défrichement). La DDE apporte une contribution essentielle dans les domaines de l'urbanisme et du logement en tant qu'organisme de coordination des études de synthèse départementale ou le pilotage d'études particulières.

Avant de restructurer votre appartement

De la même façon, avant de transformer votre appartement, consultez votre copropriété et votre mairie.

Procurez-vous les plans de l'immeuble auprès du syndic et renseignez-vous sur les travaux qu'envisage la copropriété à court ou long terme. Il se peut que le règlement de copropriété stipule l'interdiction d'interventions particulières. Les travaux affectant les parties communes (plancher, canalisations…) et l'aspect extérieur de l'immeuble (balcon, fenêtre, toiture…) doivent être autorisés par la majorité des copropriétaires. Votre syndic ou une association d'habitants peuvent se montrer réfractaires au projet que vous souhaitez développer. Sachez que l'architecte peut prendre la parole en votre nom et jouer dans ce cas le rôle de médiateur.

Consultez le P.L.U. de la zone pour toute modification affectant les combles et les caves et soumettez la question en assemblée générale. La conception de votre projet C'est la période au cours de laquelle vous élaborez votre projet avec l'architecte. Celle-ci peut s'étendre de plusieurs semaines à plusieurs mois, en fonction de la nature du projet préalablement fixée lors de la signature du contrat. Cette période est régulée par des rencontres avec l'architecte qui vous aideront à mûrir votre projet tout en respectant le programme fixé, les contraintes financières et administratives. Grâce à un dialogue basé sur la confiance, n'hésitez pas à lui faire part de vos questions, remarques, objections et approbations pour un résultat satisfaisant.

Le programme

Ce qu'on appelle « programme » est la transcription des objectifs et des contraintes du maître d'ouvrage, de ses désirs, de ses exigences. Plus le programme est clair et précis, mieux l'architecte saura répondre à vos attentes. Ce n'est pas vous qui allez dessiner la maison ou les plans du projet, mais l'architecte. Il est là pour traduire votre demande : comment vivez-vous au quotidien ? Cuisine ouverte ou fermée ? Combien de chambres ? etc. Cela peut d'ailleurs être une période assez déstabilisante qui vous amène à réfléchir en profondeur sur votre rapport à l'habitat et à remettre en question certaines craintes ou a priori. Chaque détail sera examiné avec minutie, afin d'aboutir à un projet parfaitement adapté à votre demande. C'est pendant cette période que l'architecte va vous présenter une série d'éléments graphiques et manuscrits détaillant le projet.

L'esquisse

C'est en général le premier document papier qui définit l'idée du projet, un dessin sommaire à partir duquel l'architecte développe son projet par des éléments graphiques complémentaires.

L'avant-projet

L'avant-projet a pour objet de préciser la conception générale du projet : il est fait pour être discuté et modifié à votre convenance. Vous allez déterminer un parti général sur lequel votre architecte finalise son projet.

L'avant projet comprend :

un plan de masse : plan d'ensemble situant le(s) bâtiment(s) sur son terrain (généralement au 1/500e, 1/200e ou 1/100e selon la nature du projet),
un plan de la maison,
la surface des pièces,
une note explicative sur le projet proposé,
une évaluation globale du coût : il ne s'agit bien sûr que d'une estimation mais qui à ce niveau devrait être exacte à 10 % près : seuls les devis des entreprises vous donneront une idée précise du coût de votre maison. L'estimation porte néanmoins sur l'ensemble des postes de dépenses.
un calendrier prévisionnel. C'est pour vous le seul moyen de savoir jusqu'où vous entraîneront vos travaux et de décider si le projet en vaut la peine ou, éventuellement, s'il est préférable d'en modifier le programme.

C'est à partir d'un avant-projet choisi et approuvé que l'architecte constituera le dossier de permis de construire.

Le dossier de demande de permis de construire

Votre dossier de demande de permis de construire doit regrouper les éléments suivants :

un formulaire type avec vos coordonnées,
la situation juridique et la surface du terrain,
l'autorisation de défrichement si nécessaire,
si vous n'êtes pas propriétaire du terrain, une autorisation du propriétaire pour déposer la demande.

Les démarches à effectuer:

Votre architecte peut joindre à votre demande l'ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier. Le dossier est adressé, sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison (en plusieurs exemplaires, selon les communes), ou directement déposé avec un bon de dépôt. Votre architecte connaît les règlements et les pratiques administratives : en suivant personnellement l'instruction de votre dossier, en fournissant immédiatement les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l'un des services sollicités (EDF, DDE…), il tente de réduire les pertes de temps dans la procédure d'obtention de votre permis.

L'instruction du dossier:

En règle générale, la réponse de l'administration vous parviendra dans un délai de deux mois à partir de la date à laquelle vous aurez reçu l'avis de réception des services vous informant que votre dossier est complet (environ 15 jours après leur avoir transmis votre dossier). L'avis de réception de l'administration vous précise le délai d'instruction à prévoir : il peut être de 6 mois maximum dans le cas ou votre terrain se situe dans un site classé. Qui instruit les dossiers ? L'instruction du permis de construire peut être assurée par l'architecte-conseil de votre mairie, du CAUE ou du SDAP de votre département. Il est tenu de vérifier la conformité de votre projet à la réglementation locale. À Paris, un architecte-voyer assure cette fonction. Dans le cas d'un site classé, votre projet doit être également visé par l'Architecte des Bâtiments de France. À ce stade, l'architecte doit être rémunéré par le maître d'ouvrage à hauteur de 55 % de sa mission complète. La consultation des entreprises Vous êtes maintenant au stade final de la conception : le projet que vous soumet votre architecte comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de d'établir des devis précis.

Votre interlocuteur est :

soit un entrepreneur unique qui se chargera de l'ensemble de la construction, en sous-traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; il est alors le seul interlocuteur de la bonne exécution des travaux,
soit les différentes entreprises concourant à votre construction : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable, à votre égard, de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés.

Le rôle de l'architecte:

Quelle que soit la formule que vous retiendrez, votre architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l'entreprise :

il vérifie qu'elle présente les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles suffisantes,
il étudie, en spécialiste, le devis qu'elle vous propose et vérifie qu'il est conforme au descriptif
il vérifie les contrats passés avec les entreprises sous-traitantes si c'est le cas,
il s'assure que chaque ouvrier (peintre, maçon, plombier, etc.) a souscrit une assurance conforme à son corps de métier.

Selon vos contraintes budgétaires, il est tout à fait possible que vous réalisiez vous-même une partie des travaux, sans passer par des entreprises. Dans ce cas, votre mission sera clairement indiquée dans le contrat au départ. L'architecte ne sera pas responsable de vos travaux.

Les contrats avec les entreprises

Votre architecte est tenu, par son code des devoirs professionnels, de vous informer des liens personnels qu'il pourrait avoir avec une entreprise :

Si une seule entreprise se charge de l'ensemble de la construction, vous signez avec elle un « contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ». Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l'entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.
Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros-œuvre, mise hors d'eau et hors d'air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signez également avec elle un « contrat de construction de maison individuelle sans fourniture du plan », et avec chacune des entreprises qui interviennent après la mise hors d'air, un « contrat d'entreprise lot par lot ».
Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d'elles ne se charge à elle seule des travaux de gros-œuvre, de hors d'eau hors d'air, vous signez un « contrat d'entreprise lot par lot » avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…). Le contrat d'entreprise est très peu réglementé et nécessite donc de votre part une vigilance particulière. Vous pouvez vous référer pour établir votre contrat à la norme NF P-3-001 élaborée par l'AFNOR.

Le dossier de consultation des entreprises

Le projet détaillé de conception comprend (en fonction de la nature du projet) :

les plans, coupes et élévations réalisés à l'échelle de 2 cm/m (1/50e) et certains détails de 5 cm/m (1/20e),
un plan de situation de la maison au 1/1000e échelle (1mm/m), plan indiquant la situation d'un terrain, sur un cadastre par exemple, indiquant l'échelle et l'orientation,
un plan de masse de la construction : échelle 1/500e (5mm/m),
un plan des façades (plan d'élévation : dessin côté des différentes façades du projet), - un plan des différents niveaux au 1/50e précisant les surfaces en « S.H.O.N. » ou en « S.H.O.B. »,
des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,
les surfaces construites,
un descriptif détaillé,
un calendrier indicatif d'exécution des travaux par corps de métiers (celui-ci peut être fourni par les entreprises au début du chantier). D'autres éléments graphiques, nécessaires à la fois à la compréhension du projet et à son exécution par les entreprises, peuvent venir compléter le dossier de consultation des entreprises.
une coupe. Elle est généralement transversale (sens de la largeur), ou longitudinale (sens de la longueur d'un bâtiment).
une perspective (vue générale du bâtiment).
des plans d'exécution si nécessaires (plans de détails, à l'échelle 1/10e ou 1/1, comportant les renseignements techniques à l'attention des entreprises qui effectuent les travaux). Ces plans peuvent être réalisés par l'entreprise chargée d'exécuter les travaux.
une axonométrie (représentation graphique combinant le plan, la coupe, et la vue en perspective en trois dimensions).
des documents photographiques, des images de synthèse, des simulations d'insertion dans l'environnement permettant de cerner l'impact visuel du bâtiment, le traitement de ses accès et de ses abords, des croquis perspectifs, des photos de maquettes.
une maquette.

Il est possible de faire figurer des clauses dans tout contrat d'entreprise :

Dans le cahier des clauses administratives particulières (C.C.A.P.) :

l'indication que l'entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle,
le prix T.T.C. Si des révisions sont prévues, l'indice selon lequel elles seront calculées,
un calendrier de réalisations des travaux par corps de métiers,
l'échelonnement précis des paiements, en fonction de l'avancement de chaque catégorie de travaux,
le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de fin de chantier, prévoyant des pénalités à la charge de l'entreprise en cas de retard,
le délai d'exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages,
une retenue de 5 % du prix total, qui vous garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront effectuées. La retenue garantie sera restituée à l'entreprise un an après la réception dans la mesure où l'entreprise aura bien effectué les réparations. Si l'entreprise est défaillante, le maître d'ouvrage peut faire opposition ; son opposition doit être dûment motivée dans une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette retenue est valable également si certains travaux ne sont pas réalisés. La retenue de 5 % peut être remplacée par une caution d'un établissement financier agréé.
la possibilité de faire appel à une autre entreprise aux frais de l'entreprise défaillante si les réparations ne sont pas effectuées.

Dans le cahier des clauses techniques particulières (C.C.T.P.) :

la nature et l'étendue de la mission que vous confiez à l'entreprise,
un devis descriptif précis et détaillé par corps de métiers.

Mise au point des marches de travaux

Dans cette phase, si la mission lui est allouée, l'architecte vous assiste au moment du dépouillement des offres des entreprises :

il procède alors à l'analyse comparative des différentes propositions,
il dresse la liste des entreprises retenues après avoir vérifié leur situation juridique et financière,
il signe les documents contractuels relatifs au marché des travaux et les éventuels avenants,
il détermine la date d'ouverture du chantier. À savoir à ce stade, l'architecte doit être rémunéré par le maître d'ouvrage à hauteur de 68 % de sa mission complète.

Du chantier à la remise des clés:

Une fois que le chantier débute, l'architecte peut prendre pour votre compte la direction générale des travaux :

il inspecte périodiquement le chantier et contrôle, par corps d'état, la bonne réalisation des travaux,
il vous tient régulièrement informé du déroulement des opérations,
il vérifie les situations établies par les entreprises et vous propose, au vu de l'avancement des travaux, de verser les acomptes prévus au contrat que vous avez signé avec elles. À savoir Pendant les travaux, le chantier est sous la responsabilité des entreprises qui y travaillent. Vous êtes donc des « invités » sur les lieux au moment des réunions de chantier. Tout accès en dehors de ces « invitations » doit être demandé à l'entrepreneur ou à l'architecte.

La réception des travaux

Au moment où les travaux sont terminés, vous pouvez fixer avec les entreprises une date de réception des travaux. L'architecte vous proposera d'accepter la réception ou d'émettre des réserves. La réception des ouvrages constitue, pour vous et pour les différents corps d'état intervenus sur votre chantier, un acte d'une très grande importance : c'est en effet le point de départ de leurs responsabilités et de vos garanties.

La réception des ouvrages doit être constatée dans un procès-verbal signé par vous-même et par les entreprises.

Si l'ouvrage est déclaré en parfait état d'achèvement, la réception est prononcée sans réserve.
Si des défauts ou imperfections sont décelés (vices apparents) ou si des travaux n'ont pas été réalisés, vous pouvez soit refuser la réception, soit l'accepter, en prononçant des réserves : vos réserves seront précisées à l'entreprise responsable par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un cas comme dans l'autre, celle-ci doit, dans le cadre de l'exécution de ses obligations, faire les réparations dans les délais que vous avez fixés avec votre architecte dans le contrat d'entreprise, et que vous avez notifiés sur le procès-verbal de réception avec réserve. Si au-delà de ce délai, les travaux n'ont pas été réalisés, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux « frais et risques » de l'entreprise défaillante ; le coût lui sera imputé au moment du règlement définitif de ses comptes.

Après la réception, votre architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrête pour solde. Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans les marchés d'entreprise et prend en compte les éventuels travaux supplémentaires. Mémoires Décompte définitif des marchés de l'entreprise faisant apparaître l'état des facturations, des paiements et des soldes de tout compte. L'architecte vous propose des déductions prévues au contrat :

abattements ou pénalités de retard, le cas échéant,
5 % de retenue de garantie : que la réception ait été faite avec ou sans réserve, les 5 % consignés ne pourront être versés à l'entrepreneur qu'un an après la date de réception ; excepté si l'entrepreneur présente une caution bancaire, vous devez alors régler les 5 % à la levée des réserves ou s'il n'a pas exécuté ses obligations, vous devez alors lui notifier votre opposition motivée par lettre recommandée avec accusé de réception. Les 5 % doivent être bloqués sur un compte spécial pendant l'année de parfait achèvement. En aucun cas le client ne peut conserver les sommes à son compte.

L'architecte vous propose des revalorisations éventuelles des honoraires, prévues au contrat :

pour les travaux supplémentaires que vous avez commandés,
pour tenir compte, le cas échéant, de l'évolution de l'indice que vous avez pris comme référence dans votre contrat.

Le certificat de conformité

Trente jours maximum après la fin des travaux, vous devez adresser au maire de votre commune la déclaration d'achèvement des travaux signée par l'entreprise générale (ou les entreprises qui ont travaillé sur votre chantier) et par votre architecte. Dans les trois mois qui suivent, l'administration vous délivre votre certificat de conformité qui précise que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire. La délivrance de ce certificat ne concerne que les projets soumis à un permis de construire.

Les responsabilités de l'architecte

C'est la date de réception des travaux (construction neuve ou réfection d'un logement ancien) qui constitue le point de départ de ses responsabilités et de vos garanties. L'architecte vous assiste pour la réception des travaux : si vous constatez des malfaçons ou des défauts, il apprécie l'étendue et la nature des réparations à effectuer. L'architecte peut voir sa responsabilité décennale ou biennale engagée.

La garantie décennale

Pendant dix ans après la réception, vous êtes garanti contre tous les dommages et malfaçons qui compromettent la solidité de la construction ou la rendent impropre à l'usage auquel elle est destinée : ceci est vrai, même si le dommage provient d'un vice du sol. S'il est prouvé qu'il est dû à une erreur de conception de l'architecte, c'est son assurance qui prendra en charge le coût des travaux. Par contre, s'il est prouvé qu'il est dû à une erreur de l'entreprise, c'est la sienne qui entrera en jeu. Article 1792-2 du Code civil > La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale Elle est valable pendant deux ans après la réception des travaux. Les éléments d'équipement défectueux vous sont également garantis, dans la mesure où l'on peut les enlever, les démonter ou les remplacer sans détériorer la construction. S'il est prouvé que ces défauts sont dus à une erreur de conception de l'architecte, c'est son assurance qui prendra en charge le coût des travaux. Article 1792-3 du Code civil

La garantie de parfait achèvement

Elle est valable pendant un an après la réception des travaux. L'architecte n'est pas tenu de cette garantie qui incombe au seul entrepreneur. Tous les désordres que vous avez signalés lors de la réception ou que vous constaterez au cours de la première année doivent être obligatoirement réparés par les entreprises concernées. Article 1792-6 alinéa 2 partiel du Code civil

Votre maison : une oeuvre originale protégée

Il faut savoir que tous les documents, plans, maquettes et projets conçus par un architecte sont protégés par des droits d'auteur, au même titre que les œuvres littéraires ou artistiques. Il n'est d'ailleurs nullement besoin que l'œuvre soit « déposée » pour être protégée, c'est son originalité qui prouve son authenticité.

Article 543 du Code civil, code de la propriété intellectuelle de 1992

Ainsi, l'architecte reste propriétaire de son œuvre intellectuelle durant toute sa vie, et ses héritiers peuvent faire valoir ce droit jusqu'à 70 ans après sa mort. Ses travaux étant considérés comme des œuvres à part entière, il est formellement interdit de reproduire une œuvre architecturale à partir de plans ou tout élément graphique existant, mais également de copier un bâtiment. De même, quand vous avez fait appel à un architecte, vous ne pouvez faire des travaux qui modifieraient les plans de sa réalisation sans l'en tenir informé, au risque de dénaturer son projet. Ces conditions s'appliquent à n'importe quel type de projets (maisons, rénovations, extensions, etc.), réalisé ou non, à partir du moment où il en reste une trace écrite.

source : www.avivre.net